집주인이 보증금 주지 않을때 대처 방법

이사를 가야 하는데 집주인이 돈이 없다면서 다음 세입자를 구할때까지 보증금을 돌려 줄 수 없다고 나오는 경우가 있어요. 당장 이사를 가야 하는데 이렇게 되면 정말 황당하고 당황스럽죠. 이럴 경우 어떻게 대처해야 할까요?

집주인이 보증금 안주는 이유

집주인(임대인)이 보증금을 빼주지 않는 것은 여러가지 이유가 있을 수 있지만 대부분의 경우 갭투자 때문이에요. 즉 본인의 돈은 조금 밖에 없으면서 전세를 끼고 집을 사들인거죠.

이렇게 전세를 끼고 집을 사게되면 1억 가까이 되는 돈을 자신의 돈으로 메꿀 수 없기 때문에 다음 세입자가 들어와야만 돈을 빼줄 수 있는거예요. 다음 세입자를 구하지 못하면 임대차 계약이 만료되어도 전세보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 없는거죠.

하지만 이렇게 전세보증금을 빼주지 못하는 것은 말 그대로 임대인(집주인)의 사정이에요. 임차인(세입자)는 이에 협조해줄 의무가 없답니다. 그럼 어떻게 대처해야 할까요?

계약 만료 후의 상황

임대차가 종료되더라도 임차인에게 보증금이 돌아가기 전까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 간주돼요. 즉 임대인과 임차인의 임대차계약상의 권리의무가 그대로 유지되는 거예요.

이렇게 되면 임차인은 차임지급의무를 지게 되고 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절할 수 있는 동시이행항변권을 갖게 돼요. 동시에 임대인은 차임지급청구권을 가지며 임차주택을 인도받을 때까지 보증금 지급을 거절하는 동시이행항변권을 갖게 돼요.

단, 임차인은 반대의무인 임차주택 인도를 하지 않더라도 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수도 있어요. 

법률용어가 나와서 어려우셨나요? 다시 말해서 세입자는 돈 줄때까지 안나갈 수 있고 집주인은 집 돌려받을 때까지 보증금을 안줄 수 있어요. 

당장 이사가야 하는 경우 대처

당장 새로구한 집으로 이사를 가야 하는 경우에는 어떻게 해야 할까요. 바로 임차권등기명령제도를 이용할 수 있어요. 

기존의 주택임대차보호법은 주택인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하기 때문에 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 상실되어서 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요.

그렇기 때문에 임차권등기명령제도가 생겼는데요. 이 제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지해주면서도 임차주택에서 자유롭게 이사를 나갈 수 있게 해주는 제도예요.

임차권등기명령제도는 임대차가 종료되어야 신청 가능해요. 이때 임대차 종료라 함은 계약기간 만료 뿐만 아니라 묵시적으로 계약을 연장한 상태에서 임차인이 집을 뺀다고 해지 통고를 한 뒤 3개월이 경과한 경우도 포함돼요.

또한 보증금 전액을 돌려받지 못한경우를 포함해서 일부만 돌려받지 못한 경우도 가능하답니다.

★위 내용은 법률 자문들을 취합하여 정리한 내용이므로 법적 효력이 없으며 자세한 사안에 적용하기 위해서는 법률전문가의 상담을 받는 것이 좋아요.