2026 세제개편안 종부세, 실거주 1주택 공시 14억과 2027 적용

1주택 실거주 집값이 「시가로 20억 근처」면, 종부세를 내는지부터 헷갈리는 분이 많아요. 2026년 세제개편안 상세본에는 실거주 1세대 1주택 판단 기준을 공시가격 14억 원 줄로 다시 써 두었습니다.

다만 이 내용은 개편안이에요. 국회 심사·법 개정 확정 전에는 문구가 바뀔 수 있고, 적용 시기는 상세본에 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터라고 적혀 있습니다. 2026년 고지분을 지금 당장 이 기준이 밀어 준다는 뜻은 아닙니다.

개편안 표와 적용 시점을 먼저 확인해 보세요.

2026 세제개편안 상세본 PDF

실거주 1주택, 공시 14억 초과부터 종부세 과세

상세본 「주택분 종합부동산세 과세대상 조정」표를 보면, 1세대 1주택자는 주택가액(공시가격) 합계액이 14억 원 초과일 때만 과세 대상으로 잡고 있습니다. 괄호에는 시가 약 20억 원 초과로 풀어 두었습니다.

1세대 1주택이 아닌 분은 공시가격 합계 9억 원 초과(시가 약 13억 원 초과)부터 과세 대상입니다. 지금은 재산세 납세의무만으로 종부세 대상이 이어지던 구조인데, 개편안은 가액 기준을 과세 대상 문장에 직접 넣는 형태예요.

표 아래 적용 시기는 ‘27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다. 실제 고지·조회 화면 문구는 법령이 확정된 뒤 국세청·위택스 안내를 다시 맞춰 보세요.

기본공제, 거주 1주택 14억·비거주 9억

과세표준은 「(공시가격 합산액 − 기본공제금액) × 공정시장가액비율」로 잡힙니다. 개편안의 개인 기본공제는 이렇게 나뉩니다.

● 1세대 1주택 · 거주 → 기본공제 14억 원 (현행 12억 원)

● 1세대 1주택 · 비거주 → 기본공제 9억 원

● 1세대 1주택이 아닌 개인 → 거주 주택 비중을 넣은 산식으로 조정 (상세본 표 기준)

● 법인 → 기본공제 없음 (현행과 같음)

같은 1주택이라도 실거주면 14억, 거주하지 않으면 9억으로 갈라진다는 점이 이번에 자주 검색됩니다. 다주택·비거주 쪽은 기본공제가 줄어드는 방향이어서, 보유 주택 수와 거주지 등록을 같이 봐야 해요.

공정시장가액비율도 상세본에 60%에서 70%로 올리고, 3주택 이상·조정대상지역 보유 등은 2027년 70% → 2028년 이후 80%로 단계 상향하는 줄이 있습니다. 세율 표는 주택 수 차등을 줄이고 과세표준 구간 중심으로 가는 내용이 이어집니다.

1주택 세액공제, 보유기간에서 거주기간으로

1세대 1주택 세액공제는 연령 공제(60∼65세 20% 등)는 유지한 채, 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꾸는 방향입니다.

● 2027년 · 보유공제(거주공제의 1/2)와 거주공제 중 높은 쪽

● 2028년 이후 · 거주공제만 적용

● 공제율 합계 한도 80%는 유지

● 금액 한도 신설 · 2027년 800만 원 → 2028년 이후 600만 원

세부담 상한은 상세본 기준으로 150%에서 200%로 조정하는 줄이 있습니다. 숫자마다 적용 시기가 붙어 있으니, PDF에서 「적용시기」 칸을 항목별로 다시 확인하세요.

지금 당장 확인하는 순서

개편안 숫자는 “내 집이 지금 과세 대상이냐”를 자동으로 결정하지 않아요. 오늘은 아래 순서로 보면 됩니다.

● 공시가격 · 부동산공시가격 알리미 또는 위택스·자치단체 조회

● 1세대 1주택·실거주 여부 · 세대 구성·주민등록 주소

● 개편안 상세본 표 · 과세대상·기본공제·적용시기(‘27.1.1.)

● 현행 고지·예상 세액 · 홈택스 또는 위택스 종부세 메뉴

온라인 세금 조회는 홈택스에서 시작하는 경우가 많아요.

홈택스에서 세무 조회 열기

양도세 장기보유·고령 이주 감면 등 다른 줄도 같은 세제개편안에 묶여 있어요. 주택 처분·이전을 같이 보려면 상세본의 양도 항목도 이어서 보세요. 최종 세액·과세 여부는 법령 공포문과 국세청·지자체 안내 또는 세무사 상담을 기준으로 하세요.