2026 세제개편안 장기보유특별공제, 거주 중심 이원화와 2028 적용

집을 오래 갖고 있다가 팔면 양도차익의 일부를 깎아 주던 「장기보유특별공제」가 2026년 세제개편안에서 어떻게 바뀌는지부터 찾는 분이 많아요. 상세본에는 이름을 나누고, 주택은 보유보다 거주 비중을 키우는 쪽으로 적혀 있어요.

지금 당장 법이 바뀐 상태는 아니에요. 개편안·상세본 문안 기준이고, 적용시기는 상세본에 2028년 1월 1일 이후 양도분으로 나와 있어요. 국회 심사 과정에서 문구가 바뀔 수 있으니 최종 법령을 다시 확인해야 해요.

2026 세제개편안 보도자료 보기

장특공제를 두 이름으로 나누는 내용

상세본 「장기보유특별공제 제도 이원화 및 명칭 변경」을 보면, 지금처럼 한 이름(장기보유특별공제)으로 묶이던 구조를 다음처럼 나눕니다.

● 장기거주소득공제 — 대상은 주택, 조합원입주권(관리처분계획인가 전 주택인 경우)

● 장기보유소득공제 — 대상은 토지, 주택 외 건물, 조합원입주권(인가 전 주택 외 건물·토지인 경우)

개정 이유는 “제도 개편에 따른 이원화 및 명칭 변경”이고, 적용시기는 ’28.1.1. 이후 양도하는 분부터예요.

1주택 공제율, 거주 쪽으로 단계 조정

1세대 1주택 주택 장특공제는 상세본에 “거주공제로 개편 및 공제율 단계적 조정”이라고 적혀 있어요. 공제액 산식 골격(양도차익×공제율, 1주택은 12억 초과 비중 등)은 좌동으로 두고, 공제율 구성이 바뀝니다.

기본요건은 상세본 표에 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주로 나와 있어요. 양도 시점별 공제율표는 대략 이래요.

● ’27.12.31.까지: 거주 연 4%(최대 40%) + 보유 연 4%(최대 40%)

● ’28.1.1.~’28.12.31.: 거주 연 6%(최대 60%) + 보유 연 2%(최대 20%)

● ’29.1.1.부터: 거주 연 8%(최대 80%). 보유 공제 항목은 표에서 빠진 형태

다주택자 쪽은 보유공제 중심에서 거주공제로 옮기고, ’28년에는 거주·보유 중 높은 쪽, ’29년 이후에는 거주 공제(2년 이상 거주 시)만 쓰는 단계로 상세본에 정리돼 있어요. 조정대상지역에서 다주택자가 양도할 때 장특공제가 배제되는 현행 취지도 개조식에 함께 언급돼요.

장기거주소득공제에 붙는 금액 한도

새로 생기는 「공제한도」도 상세본에 있어요. 인별 연간 한도와 양도 물건별 한도를 각각 적용해요.

● ’28년: 인별 연간 20억 원, 물건별 20억 원

● ’29년 이후: 인별 연간 10억 원, 물건별 10억 원

공동소유·분할양도 시에는 지분·분할 비율로 한도를 안분한다는 문안이 있어요. 적용시기도 마찬가지로 ’28.1.1. 이후 양도분이에요.

양도를 2027년 안에 할지, 2028년 이후로 미룰지 계산 결과가 달라지는 이슈예요. 개편안은 발표 단계이고, 법 통과·시행령 확정 숫자와 다를 수 있어요. 최종 문구는 재정경제부·국세청 공지와 법령 원문을 보세요.

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